Fundusz Mieszkań na Wynajem
Mijają 3 lata od powstania rządowego programu Funduszu Mieszkań na Wynajem. Projekt funkcjonuje, może nadszedł czas zastanowić się jak wygląda jego oferta na rynku komercyjnym wynajmu mieszkań, czy ma na niego wpływ i czy spełnia oczekiwania potencjalnych najemców. Na wstępie fragmenty materiałów Funduszu cytowanych za stroną internetową
Co Fundusz pisze o sobie?
Pierwszy instytucjonalny Fundusz Mieszkań na Wynajem to komercyjna inicjatywa Banku Gospodarstwa Krajowego. Celem tego pionierskiego na polskim rynku przedsięwzięcia jest zwiększenie oferty atrakcyjnych jakościowo mieszkań do wynajęcia w największych polskich aglomeracjach. Działalność Funduszu wspiera mobilność zawodową Polaków i stanowi realną alternatywę dla kredytu hipotecznego. Wynajmując mieszkanie od podmiotu instytucjonalnego, jakim jest Fundusz, najemca zyskuje pewność stabilności i przewidywalności decyzji właściciela mieszkania. Fundusz Mieszkań na Wynajem tworzy nowe standardy na rynku najmu i popularyzuje najem mieszkań realizowany przez instytucjonalnych wynajmujących…
Na jaki okres mogę wynająć mieszkanie? Czy jest możliwość przedłużenia umowy na kolejny okres?
Umowa najmu może zostać zawarta na okres nie krótszy niż 6 miesięcy i nie dłuższy niż 48 miesięcy – licząc od daty przekazania mieszkania Najemcy. Po tym okresie będzie możliwość przedłużenia umowy z Funduszem, o ile Najemca wystąpi z takim wnioskiem na 2 miesiące przed upływem ustalonego okresu najmu.
Czy jest możliwość skrócenia okresu najmu?
Umowa jest zawarta na czas określony, zgodnie z wyborem Najemcy. W szczególnych przypadkach wskazanych w umowie, Najemca ma możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Jak kształtują się oferowane przez Fundusz ceny najmu w porównaniu do rynku?
Ceny oferowane przez Fundusz są atrakcyjne w porównaniu do cen rynkowych. Potwierdzają to zarówno analizy przeprowadzone na nasze zlecenie przez zewnętrznych ekspertów rynku nieruchomości, jak i nasze własne badania… prowadzone na bieżąco w oparciu o ogólnodostępne oferty najmu w bezpośrednim otoczeniu naszej inwestycji. Badania te obejmują zarówno ceny, jak i standard oferowanych na wynajem mieszkań.
Dodatkowe atuty najmu w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem to: wspomniany już standard oferowanych mieszkań, gwarancja stabilności warunków umowy, przewidywalność decyzji właściciela oraz poziom usług wsparcia dla najemców.
Ile kosztuje wynajęcie mieszkania?
Wysokość czynszu zależy od okresu najmu według następujących przedziałów:
1. od 6 do 23 miesięcy
2. od 24 do 48 miesięcy
Im dłuższy okres najmu, tym niższa cena.
Fundusz Mieszkań na Wynajem działa na zasadach komercyjnych w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych. Portfelem aktywów Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem FIZ AN utworzonego w Towarzystwie Funduszy Inwestycyjnych BGK S.A. zarządza BGK Nieruchomości S.A.
Przykładowe 2 oferty do wynajmu urządzonych mieszkań 2 i 1 pokojowych
I Propozycja mieszkania 2 pokojowego – Warszawa Bielany osiedle Wrzeciono
Cena w rozbiciu na okresy najmu (w PLN):
6-12 m-cy – 2750 zł; 13-23 m-cy – 2640 zł; 24-48 m-cy – 2420 zł
II Propozycja mieszkania 1 pokojowego – Warszawa Bielany osiedle
Cena w rozbiciu na okresy najmu (w PLN):
6-12 m-cy – 1962 zł; 13-23 m-cy – 1882 zł; 24-48 m-cy – 1732 zł
Ceny najmu nie zawierają opłat za indywidualne zużycie mediów takich jak: energia elektryczna, ciepła i zimna woda, odprowadzanie ścieków oraz w sezonie grzewczym dodatkowo centralne ogrzewanie, które są naliczane co miesiąc z dołu na podstawie faktycznego zużycia wynikającego z odczytu liczników.
Dla porównania przedstawiam porównywalne oferty z bazy biura w podobnych choć lepszych lokalizacji (bliżej metra bliżej centrum)
I Propozycja: mieszkania 2 pokojowego Warszawa, Bielany, Słodowiec
Cena: 2350 zł/miesięcznie plus miejsce postojowe w garażu 250 zł, plus media (prąd, woda, CO i śmieci, kaucja 1 miesięczna)
II Propozycja: mieszkania 1 pokojowego Warszawa, Bielany Wawrzyszew
Cena: 1750 zł/ miesięcznie plus media (woda, kanalizacja, śmieci, CO, prąd, kaucja 1 miesięczna)
Jak widać z przedstawionych przykładów ofert wynajmu mieszkań, zarówno lokale z Funduszu jak i z agencji nieruchomości mają podobne lokalizacje (agencyjne są bezpośrednio przy stacjach metra i nieco bliżej centrum, nieco lepsze konotacje). Zbliżony standard choć przy ofertach Funduszu nie ma zdjęć i opisów możemy przyjąć, że jest zadowalający. Z długoletniego doświadczenia wiem, że przy ofertach prywatnych łatwiej jest ustalić detale np. wielkość lub typ telewizora, kuchenki etc.). Czym się wobec tego oferty różnią? Fundusz proponuje stopniowanie wysokości czynszu i uzależnia cenę od długości umowy. To może być dobre rozwiązanie i rzadko spotykane w najmach prywatnych lub ukrywane (nie negocjujemy ceny przy najmie poniżej roku), nie tak transparentne. Cenowo oferty Funduszy nie są konkurencyjne. Tylko w okresie maksymalnie długim – 3 lata cena zbliża się do cen proponowanych przez osoby prywatne (2 pokoje Fundusz 2420 – prywatne 2350 zł, 1 pokojowe Fundusz 1732 do prywatne 1750 zł). Przy okresie rocznym najczęściej spotykanym przy najmach prywatnych różnica czynszów jest największa i wynosi odpowiednio 17 % przy 2 pokojowym i 12% przy jednopokojowym. Można przyjąć że to w skali 1 roku jeden czynsz najmu. W czym ma przewagę Fundusz choć nie do końca mogę to tak nazwać. Przewaga polega na ofercie, podaży w tym samym budynku wiele podobnych ale zróżnicowanych cenowo ofert. Trzeba tylko założyć, że najemca jest zdesperowany żeby mieszkać dokładnie w tej lokalizacji żeby móc to docenić. Równie dobrze można powiedzieć, że oferta prywatnych właścicieli jest bardziej zróżnicowana co tez można uznać za lepsze. Zdecydowana (przynajmniej tak deklaruje Fundusz) przewaga jest po stronie serwisu zarządzającego, który może świadczyć Fundusz. Tylko niewielka część prywatnych właścicieli jest w stanie zaproponować taką usługę profesjonalnie. Powiedziałbym, że to największa zaleta projektu, tak jak McDonalds poprawił przed 30 laty jakość polskich jadłodajni poprzez wprowadzenie standardów i jakości serwisu, tak dzisiaj Fundusz może wpłynąć na postrzeganie najemcy przez wynajmującego nie tylko i wyłącznie dostarczyciela czynszu i zaproponowanie mu innych rozwiązań.
Wiemy na pewno, że Fundusz Mieszkań na Wynajem nie jest jak próbowała to przedstawić na wstępnym etapie projektu cześć mediów formą pomocy państwa dla nie posiadających środków na zakup własnego mieszkania. Jest projektem stricte komercyjnym. Sądzę, że może przyczynić się na zasadzie powstania nowej konkurencji do pozytywnych zmian na polskim rynku wynajmu mieszkań – żeby go tylko za kilkanaście lat nie zdominował. Pozostaje tylko pytanie: czy jest uczciwym, żeby państwo, dużo silniejszy partner konkurowało w taki sposób z małym przedsiębiorcą jakim jest właściciel jednego czasem 2 lokali. Na dzisiaj nie jest to jeszcze konkurencja niebezpieczna, ponieważ osoby prywatne poza mniejszymi środkami na inwestycje, mają większą elastyczność od funduszu i mniejsze koszty własne, co może jeszcze przez jakiś czas wpływać na konkurencyjną cenę usługi wynajmu mieszkania, ale co będzie za 10 lat?
Jerzy Sobański
ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, współwłaściciel Akces Nieruchomości Polska